كيف تطور سوق المزارع السياحية في الأردن؟

جولة قصيرة داخل قرية جوفة الكفرين الواقعة في بلدية الشونة الوسطى في الأغوار الجنوبية، تُظهر عدد الشاليهات والمزارع السياحية المعروضة للبيع في المنطقة التي شهدت أول انتشار لهذا النوع من الاستثمارات قبل قرابة 15 سنة، وتظهر كذلك المزارع التي تركت مهجورة من قبل أصحابها. لكن وفي الوقت نفسه سيرى الزائر وجود مزارع جديدة بواجهات فخمة؛ إذ إن المنطقة هناك، مثل عدد من المحافظات الأردنية، تشهد توسعًا في الاستثمار في هذا القطاع، وتشهد كذلك خروج مستثمرين متعثرين منه.

انتشر هذا الشكل من الاستثمارات سريعًا في أرياف وأطراف المحافظات، وتعزّز في جائحة كورونا. ومع غياب أية أرقام دقيقة، يُقدّر عدد هذه المنشآت اليوم بين ألفين إلى ثلاثة آلاف منشأة. وهذا رقم متغير، إذ وبحسب أحد المسؤولين «كل أسبوع تفتح مزرعة، وتسكر مزرعة».
ومثل أعدادها، تتباين الآراء حول كيفية قدوم هذا الشكل من الاستثمارات إلى الأردن، فيرى البعض أنه نموذج مستنسخ من مصايف دمشق التي تنتشر حولها المياه الجارية، وآخر يحيلها إلى شكل الشاليه الموجود على شواطئ مصر الشمالية على البحر الأبيض المتوسط، أو شواطئ دول خليجية في السعودية والكويت.

تقوم المزارع السياحية -أو الشاليهات بحسب بعض التسميات- على فكرة توفير مساحة فيها مسكن وبركة ماء وخصوصية للمستخدمين. ويتفق من قابلناهم أن بداية هذا السوق كانت من قرية جوفة الكفرين الواقعة ضمن بلدية الشونة الوسطى. ففي بداية الثمانينيات، خصّصت الدولة للمزارعين في بعض مناطق بلدية الشونة الوسطى مثل الجوفة والجواسرة والروضة أراضي غير صالحةٍ للزراعة من أجل بناء بيوتهم عليها بدل أن يبنوها داخل الوحدات الزراعية.

قسّمت هذه الأراضي إلى قطع من 300 مترٍ مربع تقريبًا، وصرفت قطعة أرض لكل حامل دفتر عائلة من المنطقة، وظلّت هذه المنطقة شبه مهجورة سوى من بعض البيوت التي عمّرها أبناء المنطقة، إذ كانت المنطقة خاليةً وغير جاذبةٍ للسكن فيها. يتذكر أبو موسى العدوان الذي كان يعمل في وظيفة حكومية ويسكن في عمان، المنطقة نحو العام 2007 حين عمّر بيتًا فيها ليقضي فيه عطلات نهايات الأسبوع: «الأرض بور ما تنفع للزراعة، وكانت جبال، إذا سمعت صوت بالليل ما بطلع بدون مسدسي».

مع بدايات القرن الجديد، بنى ميسورو الحال من أهل المنطقة المقيمين في عمان، وعائلات من خارج المنطقة بيوتًا يقضون فيها عطلات نهايات الأسبوع، أو من أجل إقامة المناسبات. وأخذ البناء شكل شقّة أرضية ومسبح وحديقة صغيرة. وبني الكثير منها على أكثر من قطعة.
يقول العدوان إن سبب اختيار البناء في هذه المنطقة جاء بسبب انخفاض ثمن قطع الأراضي فيها، ودفء طقسها في الشتاء، بالإضافة إلى إطلالتها على فلسطين المحتلة.

في البداية، أعيرت هذه البيوت الخاصة للأصدقاء والمعارف من أجل قضاء العطل فيها، ثم تطور الأمر إلى تأجيرها في حدود ضيقة، قبل أن يتنبّه بعض أصحابها إلى إمكانية استغلالها بشكل تجاري.

وفرت هذه البيوت خصوصيّة للعائلات الباحثة عن خيار السباحة، إذ كانت مسورة وبركها خاصة، بالإضافة إلى أنها كانت خيارًا أوفر ماديًا من الإقامة داخل فنادق البحر الميت القريبة.

تضاعفت أسعار الأراضي في منطقة إسكان الجوفة أربع مرات تقريبًا عندما دخل المستثمرون من خارج المنطقة، وامتد الاستثمار إلى المناطق المجاورة في بلدية الشونة الوسطى مثل البحيرة. يقول إبراهيم فاهد الذي كان رئيسًا للبلدية في سنوات 2013-2021 إن أسعار النمر السكنية المشمولة بتنظيم البلدية ارتفع من خمسة آلاف إلى 15 أو 20 ألف دينار. وفي البحيرة بعد التنظيم ارتفع سعرها من قرابة ألف دينار إلى ما بين 80-100 ألف دينار.

إعلانات لمزارع للإيجار في منطقة الرامة بالقرب من البحر الميت. تصوير مؤمن ملكاوي.

أحيت المزارع الحياة داخل القرية اقتصاديًا. إذ فتحت فيها محلات السوبرماركت والمطاعم ومحال بيع أدوات السباحة، بالإضافة إلى استقطابها العاملين من الجنسية المصرية الذين يحرسون هذه الشاليهات، ووفرت بعض الوظائف وبشكل محدود لأبناء المنطقة.

ثم توسع بناء المزارع والشاليهات في القرى المجاورة مثل الروضة والبحيرة والرامة والجوافرة الواقعة ضمن حدود بلدية الشونة الوسطى، ثم في أطراف محافظات أخرى مثل عمان والزرقاء وجرش والسلط.

كان زيد باكير قد عمل لسنة في قطاع البنوك، وحين بدأ انتعاش هذا النوع من الاستثمار وجد فيه فرصة لتحقيق حلمه وتغيير مجرى حياته كشابٍ لا يرغب في أن يبقى موظفًا براتب محدود. في البداية عرض عليه صديق أن يدير له مزرعته الخاصة، ويروّج لها على مواقع التواصل الاجتماعي. وقد شكّل دخول هذا القطاع مغامرة لباكير، إذ لم يكن معروفًا في المجال. لكنّه تفاجئ بمجرّد دخوله بحجم الطلب المهول على المزارع. حينها عرض عليه بعض المستثمرين إدارة بعض الشاليهات، فوفر له هذا العمل دخلًا جيدًا.

وستكون الانتعاشة الأكبر في هذا القطاع في بدايات العام 2020 حين فرضت الحكومة حظر التجول وأغلقت المنشآت السياحية من فنادق ومطاعم وصالات أفراح من أجل مواجهة تفشي فيروس كورونا. هنا اتجه الناس للمزارع السياحية هربًا من قيود الحظر التي منعت التجمعات الكبيرة، فأقيمت فيها حفلات الزواج وبعض المناسبات، واستقبلت زبائن الفنادق والباحثين عن السباحة والاستجمام. وحين رفعت الحكومة قيود الحظر كانت فكرة استئجار مزرعة أو شاليه قد انتشرت وصارت خيارًا أقل تكلفة من الإقامة في الفنادق، وخيارًا يوفّر خصوصية السباحة في مكان مغلق لأفراد العائلة. يصف باكير الطلب على استئجار المزارع والشاليهات بعد الانتهاء من حظر كورونا مباشرة: «مش ملحق، كان عنّا طلب أكثر من العرض».

أُسست شركات متخصصة لإدارة هذا النوع من الأعمال، وبحثت مكاتب عقارات عن أفضل الأماكن لتحويل بيوت إلى مزارع من أجل تأجيرها، واستثمر الكثيرون تحويشة أعمارهم فيها، واقترض آخرون من البنوك، وبنيت المزارع على أطراف محافظات أخرى لتشمل المناطق المرتفعة عن الأغوار مثل عجلون وجرش والزرقاء ومأدبا. وحوّل البعض مزرعته الخاصة إلى مزرعة مخصصة للإيجار، وانتشر بشكل أوسع عمل الوسيط الذي يروج لهذه المزارع، ووظفت بعض هذه المزارع المسرّحين من المنشآت السياحية المغلقة بسبب كورونا.

في تلك الفترة، كان علي خضير قد تقاعد من عمله في أحد البنوك خارج الأردن، واشترى عشرة دونمات في منطقة صروت بين الجبال على أطراف محافظة الزرقاء، وبنى على 350 متر مربع منها مزرعة خاصةً تتكون من بيت من أربع غرف نوم ومسبح، وتحيط به مزرعة فيها بعض الأشجار. وكانت المزرعة واحدة من ثلاث مزارع بنيت في محيط متقارب.

ترك علي خضير المزرعة بسبب عدم توفر الخدمات مثل الطرق المعبدة وخطوط الصرف الصحي وشبكات المياه، وكان قد دفع فيها قرابة 300 ألف دينار. لكن ابنه عمر فكّر أن المكان، وبعد بعض التعديلات، سيكون مناسبًا لاستقبال عدد كبير من الأشخاص، فاقترح على والده الاستثمار في المزرعة بدل أن تتحوّل إلى «خرابة»، وبالفعل تحوّلت المزرعة الخاصة إلى مزرعة مخصصة للتأجير، بخدمة مرضية تشمل تعقيم المسبح، وتوفير المياه، وتسويرها بطريقة تحفظ الخصوصية.

بعد إلغاء قيود جائحة كورونا بلغ الطلب على استئجار هذه المزارع في الأردن ذروته، يقول عمر: «كنا نعتذر كثير من الزبائن بسبب امتلاء جدول الحجز، وهاي خلتنا نتوسع ونفتح شاليهات جديدة».

اقترض عمر قرابة 150 ألف دينار من أجل بناء شاليهين صغيرين مخصصين لخدمة عدد أقل من الزبائن، وبأسعار أقل من سعر استئجار الشاليه الكبير الذي يؤجر بـ200 دينار في الحجز الواحد، فصمم شاليهين صغيرين مجاورين على نفس قطعة الأرض يتسع الواحد منهما لستة أشخاص. وينقسم رواد هذه المزارع بين عائلات تتجمع مع بعضها وتستأجر المزرعة مثل الأقارب أو الأنسباء، بالإضافة إلى فئة من المستأجرين من الشباب، أو الإناث. والغالبية العظمى من زبائن هذه المزارع هم من السياح المحليين، مع وجود نسبة قليلة من سياح بعض دول الخليج.

إطلالة منطقة بيرين التي تضم مجموعة من المزارع. تصوير مؤمن ملكاوي.

تؤجر هذه المزارع بأشكال مختلفة، إما على طول النهار، أو طوال الليل، أو ليوم كامل أو أكثر، وتختلف الإيجارات بحسب حجم المزرعة والعدد الذي يمكن أن تستوعبه، والخدمات الأخرى التي تقدمها، ويتراوح المبلغ، بحسب من قابلناهم، بين 60 و250 دينارًا.

في المناطق المرتفعة يبدأ الموسم من بداية شهر أيار، ويزداد الطلب بعد نهاية العطل المدرسية والجامعات في حزيران حتى بداية أيلول، وينتهي في نهاية تشرين الأول لبرودة الطقس. أمّا في الأغوار، فيقول محمد الساكت، رئيس اتحاد أصحاب المزارع والشاليهات (تحت التأسيس)، إن الموسم كان قبل العام 2019، يمتد طيلة أشهر السنة وذلك لعدم توافر خيار آخر خارج الأغوار، لكن مع التوسع في بناء المزارع في المناطق المرتفعة صار رواد المزارع يتجهون لتلك المناطق صيفًا، وفي الشتاء يكثر الطلب على استئجار مزارع الأغوار، وتحديدًا ما بين كانون الأول وشباط.

ارتفع عدد المزارع والشاليهات حول مزرعة خضير من ثلاثة إلى ثمانية، وتضاعف العدد في المناطق المجاورة لصروت مثل بيرين ليصل إلى 300 مزرعة وشاليه،[1] وحدث هذا كله بعد كورونا.

المسبح الخارجي في إحدى المزارع في منطقة بيرين. تصوير مؤمن ملكاوي. مرافق خارجية في إحدى مزارع منطقة بيرين. تصوير: مؤمن ملكاوي.

يقول الساكت إن عدد المزارع المنضوية ضمن الاتحاد بلغ عام 2023 حوالي 1350 مزرعة وشاليه، 66% منها في الأغوار، و17% في جرش، و11% في السلط.

تراجع موسم المزارع والشاليهات صيف العام 2024 بحسب أصحاب مزارع، إذ انخفضت الحجوزات لديهم إلى النصف. يرى بعض العاملين في القطاع أن الحرب على غزة كانت واحدة من أهم أسباب تراجع عملها، فيما يقلل آخر من تأثير الحرب على عمل هذه المزارع كونها تعتمد على السائح المحلي وليس الأجنبي. بالمحصلة كان موسمًا غريبًا كما يقول عمر، إذ انخفضت حجوزات الشاليه الكبير إلى النصف، ولم يعمل الشاليهان الصغيران: «ما بعرف هي القوة الشرائية [انخفضت] أو الأوضاع الاقتصادية، هي 7 أكتوبر؟ [لكن] زيادة المزارع بشكل كبير خفضت الطلب هذا شيء أساسي».

لاحظ باكير أن القطاع شهد دخول الكثير من المستثمرين إليه بعد كورونا، وأن الكثيرين منهم لم يدرسوا استثماراتهم بشكل جيد، واعتمد بعضهم على انطباعات أولية شكلوها خلال زياراتهم كزبائن إلى هذه المزارع. وحين تعثرت أعمالهم في البداية بسبب سوء الترويج أو بسبب الأوضاع السياسية في المنطقة طلبوا منه أن يُخفض أسعار الإيجارات، خاصة أولئك الذين كانوا بحاجة إلى تسديد أقساط القروض. وأدى ذلك في بعض الأحيان إلى انخفاض الأسعار في السوق، والتأثير على عمل المزارع الأخرى. وحين ظل الوضع على حاله انهالت عليه طلبات بيع المزرعة.

في انتظار تنظيم القطاع

يحاول أصحاب هذه الاستثمارات تنظيم أعمالهم بأنفسهم، فينشط اتحاد أصحاب المزارع الذي يضم 1350 مزرعة وشاليه ويحاول الحصول على ترخيص لكنه يواجه بيروقراطيةً في الوزارات المعنية، كما يقول رئيسه، وتنشط في القطاع كذلك جمعية الضيافة للسياحة العائلية التي تضم قرابة 17 مزرعة وشاليه كما يقول رئيسها شاهر حمدان.

وضع الاتحاد تصنيفًا للمزارع الموجودة فيه، يقوم على تقسيمها إلى أنواع هي A+، A، B، C، وتقسم كذلك إلى مزارع تؤجر لغايات الأعراس ومزارع تؤجر للاستعمال اليومي. وأصدرت الجمعية تعليمات خاصة بها عبر عقود توقع مع المستأجرين من أجل تنظيم عملها مثل إرشادات السلامة العامة. وفي بعض المناطق بالشونة عبّد أصحاب المزارع والشاليهات بعض الطرق الواصلة إلى مزارعهم، أو وسعوا الضيق منها.

يعتبر الدكتور إبراهيم الكردي من كلية السياحة والفندقة في الجامعة الأردنية/ فرع العقبة في حديثه لحبر أن تأخّر إصدار الأنظمة والتعليمات المنظّمة لهذا القطاع يؤدي إلى بطء في تطوره، ويَحول دون تحويله إلى منتج سياحي منظم وعالي الجودة يمكن تسويقه محليًا ودوليًا، مضيفًا أن الأنظمة والتعليمات تشكّل الإطار القانوني الذي يضمن جودة الخدمات، ويشجع المستثمرين، ويحمي حقوق المستهلكين.

يحظر قانون السياحة الأردني ممارسة أي مهنة سياحية دون الحصول على ترخيص من الوزارة، وفي سنة 2021 بعد عدة حوادث داخل هذه المزارع شكلت وزارة السياحة والآثار مع وزارة الداخلية لجانًا مشتركة من أجل مراجعة التعليمات والأنظمة الخاصة بعمل ‏المزارع السياحية. لكن وبعد عام، طلبت وزارة السياحة والآثار من رئيس الوزراء تحويل ملف ترخيص المزارع السياحية إلى اختصاص البلديات وأمانة عمان الكبرى.
السنة الماضية، عدلت الحكومة قانون السياحة لتنتقل بموجبه كل عمليات الترخيص إلى وزارة الإدارة المحلية وأمانة عمان من أجل التخفيف على المستثمر وتوحيد إجراءات الترخيص ومن ثم يأتي دور وزارة السياحة في الكشف على المنشأة السياحية.

من إعلان لمرافق إحدى المزارع.

ما زالت اللجان المشتركة بين وزارة السياحة والإدارة المحلية تجتمع للنظر في ترخيص المزارع السياحية والشاليهات ولوضع أطر قانونية تهدف إلى ترخيصها كما يقول لـحبر الناطق باسم وزارة الإدارة المحلية عمر الدهامشة.

يعيق صدورَ تعليمات تنظم عمل هذه المزارع «عدمُ قدرة اللجنة على التمييز بين المنشأة التي تستثمر للغير، أو تلك المستغلة من قبل مالكها». بالإضافة إلى ذلك، لا توجد تعليمات سلامة خاصة لترخيص برك هذه المزارع، ولا تمنح البلديات رخص مهن لهذه المزارع والشاليهات كون أغلبها يقع خارج أرض التنظيم التابعة للبلدية.

في الطريق إلى مزرعة خضير في صروت لا تتوافر طرق معبدة، وهذا يؤثر على عمله، إذ إنه يشرح للراغب بالاستئجار قبل الاتفاق معه وعورة الطريق وأن السيارات الصغيرة قد لا تتمكن من الوصول إلى مزرعته. بالإضافة إلى ذلك يشتري أصحاب المزارع في المنطقة المياه عبر صهاريج خاصة. وفي جوفة الكفرين يظهر غياب الخدمات حيث تنتشر النفايات في الطرقات وتسيل عليها المياه، وبالكاد تسير السيارة على شارع معبد. لقد وسّع بعض أصحاب هذه الشاليهات أجزاء من الطرق في الجوفة على حسابهم الخاص، وآخر الليل يجمع أبو موسى العدوان النفايات من الشارع ليحرقها أمام بيته إذ لا يمر عمال النظافة إلّا مرّة واحدة كلّ بضعة أيّام كما يقول.

يعترف فاهد، إن بلدية الشونة الوسطى لم تولِ اهتمامًا لخدمة منطقة الشاليهات كونها تقع خارج حدود التنظيم: «أنا شخصيًا ما كنت أعطي اهتمام، البلدية كانت [تتجنب] خدمة الشاليهات مثل نقل النفايات. نظام الشاليه مخالف لقانون تنظيم الإدارة المحلية، ما فيه إشي اسمه شاليه نظام التأجير». وبالتالي ترخّص هذه المزارع على أساس أنها مبانٍ سكنية، وتتقاضى البلديات من أصاحبها رسوم إنشاء منزل وإنشاء بركة.

من إعلان لإحدى المزارع في منطقة الرامة.

يعتبر الكردي أن وجود هذا القطاع دون تعليمات وأنظمة يؤدي إلى ضياع فرصة لزيادة الإنفاق السياحي المحلي، بالإضافة إلى فقدان فرص عمل محتملة فيه. واستمراره ضمن الاقتصاد غير المنظم يعني ضياع عوائد ضريبية على الدولة. يؤثر هذا الوضع كذلك على متلقي الخدمة من السياح المحليين كما يقول الكردي من خلال تفاوت الأسعار والخدمات وغياب معايير السلامة العامة أو النظافة أو الأمان في بعض المواقع، بسبب عدم وجود معايير مرجعية أو رقابية. بالإضافة إلى أن عدم وضوح الشروط والحقوق قد يؤدي إلى حالات استغلال أو خداع.

لم يصل الطلب هذا الموسم على المزارع السياحية، سواء في الأغوار أو في المناطق المرتفعة، لما كان عليه في سنوات ما بعد كورونا، ولذا لا زال عمر يحاول بيع المزرعة والشاليهات الثلاثة، معبرًا عن دخوله لهذا الشكل من الاستثمار دون دراسة كافية بالقول: «فتنا على الصنعة مش بالقصد».

• الهوامش

  [1] وفق تقديرات جمعية الضيافة للسياحة العائلية.